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CORONA Krise und Mietminderungen

CORONA Krise und Mietminderungen. Eine rechtliche Einordnung der Mieteinbehalte gewerblicher Mieter, die von Nutzungsuntersagungen betroffen sind.

Mitte März sind in zahlreichen Bundesländern Verordnungen in Kraft getreten, welche die weitere gewerbliche Nutzung von Mietobjekten, sei es zur Beherbergung für touristische Zwecke, der Gastronomie oder zu „Tanzlustbarkeiten“ sowie dem Verkauf von Waren, welche nicht dem täglichen Bedarf dienen, untersagen. Den Mietern stellt sich daher die Frage, inwieweit durch die öffentlich-rechtliche Untersagung der Nutzung der Miet- oder Pachtsache ein Mangel vorliegt, der die weitere Nutzung verhindert und dazu führt, dass der Mieter/Pächter zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Durch § 32 IfSG (Infektionsschutzgesetz) sind die Landesregierungen ermächtigt worden, durch Rechtsverordnungen Verbote zur Bekämpfung übertragbarer Krankheiten zu erlassen. Von dieser Möglichkeit haben mittlerweile alle Bundesländer Gebrauch gemacht. Die Verordnungen sind im Wesentlichen identisch und untersagen den Mietern bis auf Widerruf den weiteren Betrieb ihres Gewerbes in den angemieteten Flächen. Damit ist Kraft Rechtsverordnung die Nutzung der Mietsache ausgeschlossen.

Es stellt sich die Frage, inwieweit diese behördliche Anordnung einen Mangel darstellt, welche den Mieter zur Minderung der zu zahlenden Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB berechtigt. Dazu stellt sich den Rechtslage wie folgt dar:

Es ist von der Rechtsprechung anerkannt, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Mangel darstellen. Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen führen private oder öffentlich-rechtliche Hindernisse zu einem Mangel (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 536 Rdnr. 78) Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH und der Obergerichte ist die Mietsache auf Grund von behördlichen Nutzungsuntersagungsverfügungen, die den Betrieb in dem Mietgegenstand unzulässig machen, mangelhaft (§ 536 Abs. Satz 1 BGB) da sie zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht (mehr) geeignet ist (OLG Brandenburg NZM 2019, 976, BGH NJW 1977, 1.235).

Was zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, richtet sich nach dem Vertragsinhalt und Vertragszweck. Die Gebrauchsgewährungspflicht ist auf die Ermöglichung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter ausgerichtet. Inhalt und damit Art, Umfang und Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen sich in erster Linie nach den mietvertraglichen Parteiabsprachen. Dabei ist der festgelegte Vertragszweck von wesentlicher Bedeutung.

Bei gewerblichen Mietverträgen über Räume wird der Vertragszweck allgemein durch die Angabe des darin vom Mieter beabsichtigten Gewerbes – beispielsweise dem Betrieb eines Hotels, Restaurants oder Ladengeschäfts – bestimmt (OLG Brandenburg, a.a.O. mit weiteren Nachweisen). Ist dieser Vertragszweck durch eine behördliche Untersagungsverfügung nicht mehr gewährleistet, haftet der Mietsache ein Mangel an, welcher den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen soll. Dabei ist unbeachtlich, ob nach den Regelungen im Mietvertrag der Mieter für das Vorhandensein und die Aufrechterhaltung der behördlichen Genehmigungen zum Vertragszweck Sorge zu tragen hat. Ein formularmäßiger Ausschluss jeglicher Mieterrechte für den Fall des Bestehens öffentlich-rechtlicher Gebrauchshindernisse ist, weil es die Kardinalpflichten des Vermieters zur Gebrauchsbewährung betrifft und auch von ihm zu vertretene Umstände einbezöge, nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, 2 BGB unwirksam (Bub/Treier, 4. Auflage, III B, Rdnr. 3220; OLG Brandenburg a.a.O.; BGH NJW 1988, 2664).

Es kann daher dahin gestellt bleiben, ob in einzelnen Mietverträgen dem Vermieter die Beschaffung und Aufrechterhaltung der behördlichen Genehmigungen zum Betriebszweck obliegt oder dies dem Mieter auferlegt wird, ist es doch Sache des Vermieters, zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs grundsätzlich die Eignung des Mietobjektes zum vertraglich vereinbarten Zweck zu gewährleisten.

Ist dieser vertragliche Zweck aufgrund einer behördlichen Nutzungsuntersagung nicht mehr gewährleistet, und die Mietsache damit nicht mehr nutzbar, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Ist durch die generelle öffentlich-rechtliche Untersagung der Betrieb untersagt und einzustellen, ist für die Zeit der Nutzungsuntersagung die Miete bis auf Null gemindert, wenn eine anderweitige Nutzung nicht möglich ist.

Da § 536 c BGB beim Vorliegen von Mängeln eine Anzeigepflicht des Mieters vorschreibt, ist jedem Mieter anzuraten, die Minderung vorsorglich gegenüber dem Vermieter anzuzeigen. Hierbei sollte selbstverständlich auch eine gemeinsame Lösung zwischen Mieter und Vermieter angeboten werden, kann doch die derzeitige Situation niemand beeinflussen, so dass gemeinsame Lösungen zwischen den Vertragsparteien angestrebt werden sollten. 

Von dem erläuterten Minderungsrecht zu unterscheiden sind die am 27.März 2020 in Kraft getretenen bundesgesetzlichen Regelungen zur Stundung von Mietzahlungen und dem Aussetzen von Kündigungsrechten. Diese schließen die Verpflichtung zur Mietzahlung nicht aus, sondern begründen lediglich ein Recht, die Mietzahlungen zu einem späteren Zeitpunkt zu zahlen, ohne sich dem Risiko einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auszusetzen.

Ob im Einzelfall ein Mietminderungsrecht besteht, bleibt einer Prüfung im Einzelfall überlassen. Dafür stehen wir mit unseren Erfahrungen gern unterstützend zur Seite.

Vortrag bei ZNP - vorGESORGT

Was wird, wenn ich auf die Hilfe anderer angewiesen bin? Wer handelt und entscheidet für mich?

Sollten Sie sich mit diesen Fragen bereits beschäftigt haben, ist es Zeit, die Dinge in die Hand zu nehmen. Sind dies neue Fragen für Sie? Dann informieren Sie sich. Mit diesem Vortrag wollen wir Sie unterstützen, dieses wichtige und gleichermaßen auch schwierige Thema anzugehen.

 

Die Bedeutung einer Vorsorgevollmacht und damit auch ihre Chancen und Risiken werden verständlich und anschaulich erläutert. Angrenzende Themen wie die Patientenverfügung, Betreuungsverfügung oder Vorsorge für minderjährige Kinder werden auch einbezogen.

Sie haben Fragen zum Thema? Bringen Sie sie mit!

 

Programmübersicht

 

  • 17:30 Uhr  Eintreffen der Gäste
  • 18:00 bis 18:45 Uhr  Vorträge  Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht Désirée Goertz u. Rechtsanwältin und Notarin Dörte Zimmermann, LL.M. mit anschließender Diskussion
  • 18:45 bis 20:00 Uhr   Get-together am Buffet

 

Ort und Datum

Kurfürstendamm 58, 10707 Berlin

Dienstag, 19. November 2019

 

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Vanadis von Neubeck unter 030-31 10 26 50 gerne zur Verfügung.

Anmeldungen erbitten wir per E-Mail unter neubeck@zn-partner.de

Vortrag von ZNP für die Deutsche Anwaltsakademie

Im Rahmen des Rheinischen Erbrechtsforum der Deutschen AnwaltsAkademie in Köln halte ich am 29.11.2019 eine Vortrag zum Thema Fallstricke bei der Erbausschlagung.

Weitere Themen und Dozenten werden sein:

*Die Besonderheiten der Wechselbezüglichkeit in der Patchwork-Situation (Walter Krug, Vorsitzender Richter am LG a.D)
* Rechtsprechung des BGH zum Erbrecht (Prof. Dr. Christoph Karczewski, Honorarprofessor, Richter am BGH, Karlsruhe)
* Nachlassverwaltung als Sanierungsinstrument bei todesfallbedingten Unternehmenskrisen (Dr. Mario Nöll, Rechtsanwalt, Mannheim)
* Der deutsch-französische Erbfall (Stefan Stade, Avocat, Strasbourg/Frankreich)
* Familien- und betreuungsgerichtliche Genehmigungen im Erbrecht (Reinhold Spanl, Hochschule für den öffentlichen Dienst in Bayern, Starnberg)
* Ausgewählte Probleme im Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsrecht (Eva Kreienberg, Rechtsanwältin)

Am vergangenen Wochenende haben wir gemeinsam das Norddeutsche Erbrechtsforum in Hamburg abgehalten und hatten gemeinsam mit allen Kolleginnen und Kollegen ein gelungenes und interessantes Seminar.