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CORONA Krise und Mietminderungen

CORONA Krise und Mietminderungen. Eine rechtliche Einordnung der Mieteinbehalte gewerblicher Mieter, die von Nutzungsuntersagungen betroffen sind.

Mitte März sind in zahlreichen Bundesländern Verordnungen in Kraft getreten, welche die weitere gewerbliche Nutzung von Mietobjekten, sei es zur Beherbergung für touristische Zwecke, der Gastronomie oder zu „Tanzlustbarkeiten“ sowie dem Verkauf von Waren, welche nicht dem täglichen Bedarf dienen, untersagen. Den Mietern stellt sich daher die Frage, inwieweit durch die öffentlich-rechtliche Untersagung der Nutzung der Miet- oder Pachtsache ein Mangel vorliegt, der die weitere Nutzung verhindert und dazu führt, dass der Mieter/Pächter zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Durch § 32 IfSG (Infektionsschutzgesetz) sind die Landesregierungen ermächtigt worden, durch Rechtsverordnungen Verbote zur Bekämpfung übertragbarer Krankheiten zu erlassen. Von dieser Möglichkeit haben mittlerweile alle Bundesländer Gebrauch gemacht. Die Verordnungen sind im Wesentlichen identisch und untersagen den Mietern bis auf Widerruf den weiteren Betrieb ihres Gewerbes in den angemieteten Flächen. Damit ist Kraft Rechtsverordnung die Nutzung der Mietsache ausgeschlossen.

Es stellt sich die Frage, inwieweit diese behördliche Anordnung einen Mangel darstellt, welche den Mieter zur Minderung der zu zahlenden Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB berechtigt. Dazu stellt sich den Rechtslage wie folgt dar:

Es ist von der Rechtsprechung anerkannt, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Mangel darstellen. Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen führen private oder öffentlich-rechtliche Hindernisse zu einem Mangel (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 536 Rdnr. 78) Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH und der Obergerichte ist die Mietsache auf Grund von behördlichen Nutzungsuntersagungsverfügungen, die den Betrieb in dem Mietgegenstand unzulässig machen, mangelhaft (§ 536 Abs. Satz 1 BGB) da sie zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht (mehr) geeignet ist (OLG Brandenburg NZM 2019, 976, BGH NJW 1977, 1.235).

Was zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, richtet sich nach dem Vertragsinhalt und Vertragszweck. Die Gebrauchsgewährungspflicht ist auf die Ermöglichung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter ausgerichtet. Inhalt und damit Art, Umfang und Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen sich in erster Linie nach den mietvertraglichen Parteiabsprachen. Dabei ist der festgelegte Vertragszweck von wesentlicher Bedeutung.

Bei gewerblichen Mietverträgen über Räume wird der Vertragszweck allgemein durch die Angabe des darin vom Mieter beabsichtigten Gewerbes – beispielsweise dem Betrieb eines Hotels, Restaurants oder Ladengeschäfts – bestimmt (OLG Brandenburg, a.a.O. mit weiteren Nachweisen). Ist dieser Vertragszweck durch eine behördliche Untersagungsverfügung nicht mehr gewährleistet, haftet der Mietsache ein Mangel an, welcher den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen soll. Dabei ist unbeachtlich, ob nach den Regelungen im Mietvertrag der Mieter für das Vorhandensein und die Aufrechterhaltung der behördlichen Genehmigungen zum Vertragszweck Sorge zu tragen hat. Ein formularmäßiger Ausschluss jeglicher Mieterrechte für den Fall des Bestehens öffentlich-rechtlicher Gebrauchshindernisse ist, weil es die Kardinalpflichten des Vermieters zur Gebrauchsbewährung betrifft und auch von ihm zu vertretene Umstände einbezöge, nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, 2 BGB unwirksam (Bub/Treier, 4. Auflage, III B, Rdnr. 3220; OLG Brandenburg a.a.O.; BGH NJW 1988, 2664).

Es kann daher dahin gestellt bleiben, ob in einzelnen Mietverträgen dem Vermieter die Beschaffung und Aufrechterhaltung der behördlichen Genehmigungen zum Betriebszweck obliegt oder dies dem Mieter auferlegt wird, ist es doch Sache des Vermieters, zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs grundsätzlich die Eignung des Mietobjektes zum vertraglich vereinbarten Zweck zu gewährleisten.

Ist dieser vertragliche Zweck aufgrund einer behördlichen Nutzungsuntersagung nicht mehr gewährleistet, und die Mietsache damit nicht mehr nutzbar, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Ist durch die generelle öffentlich-rechtliche Untersagung der Betrieb untersagt und einzustellen, ist für die Zeit der Nutzungsuntersagung die Miete bis auf Null gemindert, wenn eine anderweitige Nutzung nicht möglich ist.

Da § 536 c BGB beim Vorliegen von Mängeln eine Anzeigepflicht des Mieters vorschreibt, ist jedem Mieter anzuraten, die Minderung vorsorglich gegenüber dem Vermieter anzuzeigen. Hierbei sollte selbstverständlich auch eine gemeinsame Lösung zwischen Mieter und Vermieter angeboten werden, kann doch die derzeitige Situation niemand beeinflussen, so dass gemeinsame Lösungen zwischen den Vertragsparteien angestrebt werden sollten. 

Von dem erläuterten Minderungsrecht zu unterscheiden sind die am 27.März 2020 in Kraft getretenen bundesgesetzlichen Regelungen zur Stundung von Mietzahlungen und dem Aussetzen von Kündigungsrechten. Diese schließen die Verpflichtung zur Mietzahlung nicht aus, sondern begründen lediglich ein Recht, die Mietzahlungen zu einem späteren Zeitpunkt zu zahlen, ohne sich dem Risiko einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auszusetzen.

Ob im Einzelfall ein Mietminderungsrecht besteht, bleibt einer Prüfung im Einzelfall überlassen. Dafür stehen wir mit unseren Erfahrungen gern unterstützend zur Seite.

Nach Glatteisunfall kein Schadensersatz für Hotelbesucher eines 5-Sterne-Hotels

Auch erhebliche Höhe des Streitwertes (35 Mio. EUR) begründet keinen Anspruch auf mündliche Verhandlung in der II. Instanz

KG Berlin, Beschluss v. 7.11.2017, Az. 4 U 113/15

Das Kammergericht Berlin bestätigte mit Beschluss vom 7. November 2017 die Entscheidung des Landgerichts, mit der die Schadensersatzforderung eines Geschäftsmannes wegen eines Glatteisturzes vor einem Berliner 5-Sterne-Hotel zurückgewiesen worden war.

Das Kammergericht bestätigte dabei die Auffassung des Landgerichtes, dass auch den Betreiber eines Luxushotels keine erhöhten Verkehrssicherungspflichten träfen. Vielmehr sei dieser wie jeder Anlieger lediglich verpflichtet, einen ca. 1,5 m breiten Streifen zu räumen und mit abstumpfenden Mitteln zu streuen, sofern sich aus den Umständen des Einzelfalls nichts Anderes ergäbe. Dies sei nur dann der Fall, wenn der Zugang zu Parkscheinautomaten, Notrufsäulen oder sonstigen Einrichtungen verlangen würde, einen Streifen an der Bordsteinkante zu streuen. Weitere Verkehrspflichten um das Hotel bestünden auch dann nicht, wenn es sich um ein großes 5-Sterne-Haus handele, soweit die Haupteingänge des Hotels ausreichend gesichert seien und eine sichere Tiefgarage zum Hotel gehöre.

Daneben betonte das Kammergericht, das auch ein erheblicher Streitwert nicht automatisch einen Anspruch auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz begründe, sondern vielmehr die Berufung im Beschlusswege zurückgewiesen werden kann, wenn die Sache keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und die erstinstanzliche Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des angerufenen Gerichts oder weiterer Oberlandesgerichte abweicht. Der Kläger hatte insoweit vorgetragen, durch den Sturz sei ihm ein Geschäft entgangen, welches ihm die Aussicht auf einen Gewinn von 35 Millionen EUR geboten hätte. Das Gericht hatte danach den Streitwert auf den Höchstbetrag von 30 Millionen EUR gem. § 35 GNotKG festgesetzt, was zur Folge hatte, dass Gerichtskosten in Höhe von  325.000,00 EUR festgesetzt wurden, welche die Justizkasse erfolglos beim Kläger vollstreckt hatte. Das Gericht wies darauf hin, dass dem Kläger, der als Rechtsanwalt zugelassen war, das finanzielle Risiko einer solchen Klage hätte bewusst sein müssen, weshalb daraus keine Notwendigkeit einer mündlichen Verhandlung begründet würde.

 

weitergehend dazu:

www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2017/pressemitteilung.650018.php

Unwirksamkeit einer Reservierungsgebühr in Verbraucherverträgen

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 02.04.2015, Az. 235 C 33/15
LG Berlin, Urteil vom 08.11.2016, Az. 15 O 152/16

Das Erheben von sogenannten Reservierungsgebühren durch Immobilienmakler in formularmäßigen Reservierungsvereinbarungen im Vorfeld eines Immobilienkaufvertrages stellt eine unangemessene Benachteiligung der Kaufinteressenten dar und ist daher unwirksam, sofern sich keine nennenswerten Vorteile für die Kaufinteressen ergeben. Folgender Sachverhalt lag dem Gericht zur Entscheidung vor:

Eine Kaufinteressentin interessierte sich im August 2014 für den privaten Kauf einer Wohnung. In diesem Zusammenhang unterzeichnete sie mit einem Immobilienmakler eine Reservierungsvereinbarung. Die AGB sahen dafür eine Reservierungsgebühr in Höhe von 2.236,00 EUR vor. Letztlich kam der beabsichtigte Kaufvertrag jedoch nicht zustande, sodass die Kaufinteressentin die Rückzahlung der Reservierungsgebühr verlangte. Der Makler lehnte dies ab und verwies zur Begründung auf einen Passus in der Reservierungsvereinbarung, wonach eine Rückerstattung nur im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrags über die reservierte Wohnung erfolgt.

Die Kaufinteressentin hielt dies für unzulässig und erhob Klage auf Rückzahlung. Im Anschluss daran klagte auch die Verbraucherzentrale Berlin gegen den Makler auf Unterlassung der Verwendung einer Klausel mit Reservierungsgebühr.

Das Gericht gab der Kaufinteressentin und der Verbraucherzentrale Recht.  Aus rechtlicher Sicht stellt dieser Sachverhalt das klassische Beispiel der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 BGB dar, da die Klausel aufgrund des Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam und die Kaufinteressentin letztlich die Reservierungsgebühr ohne rechtlichen Grund an die Maklerin zahlte. Die Gerichte stellten in ihren Entscheidungen fest, dass eine unangemessene Benachteiligung der Kaufinteressentin vorliegt, da die Reservierungsgebühr zu keinen nennenswerten Vorteilen führte. Sie habe lediglich dazu geführt, dass sich der Makler für seine vom Verkäufer beauftragte Maklertätigkeit zugleich eine von dem Erfolg ihrer Bemühungen unabhängige weitere Vergütung von der reservierenden Käuferseite versprechen lassen habe. Hinzu kommt, dass die Reservierungsgebühr damit von dem wesentlichen Grundgedanken des § 625 BGB abweicht, wonach Maklerprovisionsansprüche nur im Erfolgsfall der Maklertätigkeit entstehen. Für die Kaufinteressentin sei es aber gerade nicht sicher, dass sie das reservierte Objekt tatsächlich erwerben könne.