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ZNP Praxisrunde: Quo vadis Zweckentfremdung? Aktuelle Entwicklungen im Zweckentfremdungsrecht

Im Rahmen unserer Vortragsreihe ZNP Praxisrunde wird Herr Rechtsanwalt Schleicher in einem Vortrag einen Überblick über die neuesten Entwicklungen in der Rechtsprechung zum Zweckentfremdungsrecht geben. Hierzu laden wir Sie

am 22. November 2017 (Eintreffen ab 17 Uhr – Vortragsbeginn um 17:30 Uhr)

herzlich in unsere Räumlichkeiten ein. Hintergrund ist eine vielbeachtete Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg, in der es die Verfassungsmäßigkeit von Teilen des Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetzes in Frage gestellt und dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt hat. Auch das Verwaltungsgericht Berlin hat in Entscheidungen der jüngeren Zeit das Vorgehen der Bezirke wegen Zweckentfremdungen vermehrt beschränkt. Doch was bedeuten diese neuen Entwicklungen gerade auch im Hinblick auf die Bußgelder, die bei einer Zweckentfremdung drohen?

Im Anschluss an den Vortrag wird die Möglichkeit für Fragen und Austausch bestehen. Hierbei freuen wir uns besonders, den Architekten Herrn Blaschke begrüßen zu dürfen, mit dem wir bereits gemeinsam eine Reihe von zweckentfremdungsrechtlichen Problemen gelöst haben.

Über Ihr Kommen würden wir uns sehr freuen! Ihre Zusage richten Sie bitte bis zum 15. November 2017 gerne an Frau Plantade unter plantade[at]zn-partner.de oder unter 030 / 311 026 525.

Risikoverteilung bei außergewöhnlichen Witterungsverhältnissen - BGH lehnt Mehrkosten des Auftragnehmers ab

Die immer wieder auftretenden ungewöhnlichen Witterungsverhältnisse in den vergangenen Jahren beschäftigen nun auch zunehmend die Gerichte. Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung vom  20.04.2017, VII ZR 194/13, mit einem Fall beschäftigt, der auf die außergewöhnlich lange Frost- und Schneeperiode im Januar und Februar 2010 zurückzuführen war, die eine deutlich über den Durchschnittswerten der vergangenen 30 Jahre liegende Kältephase mit sich brachte.

Die Klägerin verlangte von der Beklagten Zahlungen in Höhe von rund EUR 95.000,00 brutto wegen Mehrkosten aufgrund witterungsbedingter Unterbrechung der Bauausführung bei der Errichtung einer Autobahnbrücke. Der Werksleistung lag ein Zuschlagschreiben vom 01.09.2009 zugrunde, das u.a. die besonderen Vertragsbedingungen der Beklagten und die VOB/B 2006 in den Vertrag einbezog. Nach den besonderen Vertragsbedingungen sollte die Bauausführung spätestens am 15.05.2010 fertiggestellt sein. Im Januar und Februar 2010 kam es zu außergewöhnlich langen Frost- und Eisperioden. Mit Schreiben vom 04.01.2010 zeigte die Klägerin daher die witterungsbedingte Einstellung der Bauarbeiten an. Aufgrund der Anzeige verlängerte die Beklagte die vertraglich vereinbarte Ausführungsfrist um den Zeitraum des witterungsbedingten Stillstandes zzgl. einer Anlaufphase für die Wiederaufnahme der Arbeiten. Mit einem Nachtragsangebot verlangte die Klägerin danach Kosten für Bauhilfsmittel, Baustelleneinrichtung usw. wegen Unterdeckung der allgemeinen Geschäftskosten aufgrund der witterungsbedingten Verzögerung der Bauausführung in Höhe des klageweise geltend gemachten Betrages. Die Beklagte lehnte diese Zahlung ab. Die daraufhin von der Klägerin angestrengte Klage war in allen Distanzen erfolglos.

Der Bundesgerichtshof wies den Anspruch letztlich mit der Begründung ab, dass eine vertragliche Regelung der Parteien zur Vergütung des Auftragnehmers bei Einstellung der Arbeiten in Fällen von unvorhergesehenen, besonders ungünstigen Witterungsbedingungen nicht vorliege. Auch ein Anspruch aus § 2 Nr. 4, 5, 6, 7 oder 8 VOB/B 2006 liegt nach Ansicht des BGH nicht vor. Ein Anspruch aus § 642 BGB scheide ebenfalls aus. Zwar sei § 642 BGB über die Verweisung in § 6 Nr. 6 S. 2 VOB/B anwendbar. Nach dieser Bestimmung bleibe aber im Falle einer Behinderung der Anspruch des Auftragnehmers auf eine angemessene Entschädigung gem. § 642 BGB unberührt, da der Auftraggeber nicht für das Wetter einzutreten habe. Nach Ansicht des BGH regele § 6 Nr. 6 VOB/B nur Fälle des Unterlassens einer Mitwirkungshandlung des Auftraggebers, mit dem dieser in Verzug geraten könne. Dies sei jedoch für Fälle witterungsbedingter Unterbrechung nicht gegeben.

Im Ergebnis hat das Gericht daher zutreffend einen Mehrvergütungsanspruch der Klägerin abgelehnt. Allein der Umstand, dass eine Störung des Vertrages wegen einer witterungsbedingten Behinderung vorliegt, kann nicht als Anordnung des Auftraggebers gewertet werden und daher keine Ansprüche nach §§ 2 Nr. 5 oder 6 VOB/B begründen.

Es ist ein weit verbreiteter Irrtum der Praxis, dass Ansprüche des Unternehmers auf Verlängerung der Bauzeit wegen eingetretener Hindernisse automatisch einen Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten durch den Auftraggeber nach sich ziehen.  Der BGH hat daher zutreffend klargestellt, dass es sich bei der Regelung im § 6 VOB/B um eine Risikoverteilung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer handelt.

Bei Fällen ungewöhnlicher Witterungseinflüsse, mit denen von keiner der Parteien gerechnet werden muss, handelt es sich danach um objektiv unabwendbare Umstände im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 1 c VOB/B. Dabei soll dem Auftragnehmer zwar ein Anspruch auf Bauzeitverlängerung zustehen, nicht jedoch auf Ausgleich weitergehender Mehrkosten. Da das Wetter ein nicht steuerbarer Umstand ist, hat der Auftraggeber weder die ungewöhnliche Witterung noch die dadurch entstehenden Mehrkosten des Auftraggebers zu vertreten.

Für die Praxis bedeutet dies, in Bauverträgen oder besonderen Vertragsbedingungen zukünftig noch klarere Regelungen nicht nur für witterungsbedingte Behinderungen, sondern auch für die Erstattung der dadurch entstehenden Mehrkosten zu treffen. Hier wird es dem Verhandlungsgeschick der Parteien obliegen, eine sachgerechte Lösung zu finden, welche die von keiner Vertragspartei zu vertretenden ungewöhnlichen Wetterverhältnisse in eine für beide Parteien sachdienliche Lösung zuführt. Wird eine solche Regelung nicht getroffen, hat zwar der Auftragnehmer bei rechtzeitiger Behinderungsanzeige einen Anspruch auf die Verlängerung der Bauzeit, nicht jedoch für die dadurch verursachten Mehrkosten.

OVG Berlin-Brandenburg: Zweckentfremdungsverbot teilweise verfassungswidrig

Das OVG Berlin-Brandenburg hat mit Beschlüssen vom 06.04.2017 (OVG 5 B 14.16 u.a.) über 40 Berufungsverfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt. Das OVG Berlin-Brandenburg hat Bedenken, ob das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) insoweit verfassungswidrig ist, als dass Räume von ihm betroffen sind, die zwar zu Wohnzwecken geeignet sind, am 01.05.2014 jedoch zu anderen Zwecken – zum Beispiel als Ferienwohnungen – genutzt wurden und dennoch nach dem ZwVbG unter das Zweckentfremdungsverbot fallen.

In den nun dem Verfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegten Fällen hatten Mieter und Eigentümer von Räumlichkeiten geklagt, die zwar zu Wohnzwecken geeignet sind, jedoch vor dem 01.05.2014 (dem Inkrafttreten der ZwVbVO) zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt wurden. Die Kläger hatten sog. Negativatteste beantragt. Diese bestätigen, dass für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als zu Wohnzwecken keine Genehmigung erforderlich ist – mithin keine Zweckentfremdung vorliegt. Die Behörden hatten diese verwehrt und eine Zweckentfremdung von Wohnraum angenommen.

Das OVG Berlin-Brandenburg bestätigt zwar die vom Berliner Senat dargelegte besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung in Berlin. Hinsichtlich des Schutzes des Wohnraumbestandes begegnet das ZwVbG keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Insoweit jedoch zum Wohnen geeignete Räume betroffen sind, die bereits vor dem 01.05.2014 anderweitig genutzt wurden, greift das Gesetz nach Ansicht des OVG Berlin-Brandenburg unverhältnismäßig in die Grundrechte der Eigentümer und Vermieter ein. Danach rechtfertigt es die bestehende Gefährdungslage nicht, dass Eigentümer dazu gezwungen werden, gewerblich genutzte Räumlichkeiten in Wohnraum (zurück) zu verwandeln. Auch die vom Gesetz gewährte zweijährige Übergangsfrist gem. § 2 Abs. 2 ZwVbG und die Möglichkeit eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu beantragen, sah das OVG Berlin-Brandenburg als nicht ausreichend an, um die Schwere des Eingriffs in die Grundrechte der Betroffenen auszugleichen.

Es bleibt abzuwarten, ob das Bundesverfassungsgericht der Bewertung des OVG Berlin-Brandenburg folgend wird.