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Neue Berliner Bauordnung in Kraft

Seit dem 01.01.2017 gilt in Berlin eine neue Bauordnung (BauO). 

Durch die Gesetzesänderung werden zum einen die BauO an die Musterbauordnung angepasst - und damit eine Vereinheitlichung mit den bauordnungsrechtlichen Vorschriften des Landes Brandenburgs erreicht - und zum anderen speziell auf Berlin abgestimmte Neuerungen festgeschrieben. Änderungen betreffen insbesondere Abstandsflächen, Rauchwarnmelder und die Barrierefreiheit.

Weitere Einzelheiten haben wir HIER für Sie zusammengefasst.

Können Mieter nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse zu viel gezahlte Mieten zurückfordern?

In letzter Zeit häufen sich Fragen zur Wirksamkeit der Mietpreisbremse. Angetrieben wird dies durch eine Vielzahl von Berichten über die Neuvermietung von Bestandsimmobilien im Großraum Berlin zu Mietpreisen weit über € 10,00/m². Davon motiviert fühlen sich Eigentümer von Bestandsimmobilien dazu legitimiert, zukünftig bei einer Neuvermietung erheblich über dem Mietspiegel liegende Mietpreise zu verlangen. Hier stellt sich jedoch die Frage, ob der Mieter nicht aufgrund der im vergangenen Jahr eingeführten sogenannten „Mietpreisbremse“ die tatsächlich über dem Mietspiegel liegende Miete langfristig akzeptieren muss oder nicht erhebliche Rückforderungsansprüche drohen.

Rechtliche Grundlage

Nach der durch die „Mietpreisbremse“ eingeführten Regelung des § 556 d BGB darf die vereinbarte Miete zukünftig nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmten Gebiet mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ liegt. Durch den Berliner Senat ist dazu durch Rechtsverordnung am 01.06.2015 ganz Berlin zu einem solchen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmietmarkt erklärt worden. Eine dagegen geführte Verfassungsbeschwerde ist abschließend vom Bundesverfassungsgericht durch Entscheidung vom 24.06.2015 – 1 BvR 1360/15 zurückgewiesen worden. Die Verordnung ist damit wirksam in Kraft.

Trotz der Verordnung haben Vermieter in den vergangenen Monaten bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen erhebliche Mietpreissteigerungen durchgesetzt. Nun haben zwei Berliner Amtsgerichte, Amtsgericht Berlin-Neukölln – Urteil vom 08.09.2016, Az. 11c 414/15, und Amtsgericht Lichtenberg – Urteil vom 28.09.2016, Az. 2c 2002/16, entschieden, dass dem Mieter ein Rückforderungsanspruch der zu viel gezahlten Miete zusteht, wenn diese mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gemäß § 556 g Abs. 2 BGB vorab gerügt hat.

 Was ist vom Vermieter zu erstatten?

In dem vom Amtsgericht Lichtenberg zu entscheidenden Fall hatte der Mieter nach Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung im Oktober gegenüber der Vermieterin die überhöhte Miete gerügt. Nachdem die Vermieterin nicht auf die Forderung zur Rückzahlung der überhöhten Miete eingegangen ist, erhob der Mieter Klage. Das Amtsgericht Lichtenberg gab ihm Recht und verurteilte die Vermieterin dazu, die übersteigende Miete insoweit zurückzuzahlen, als sie 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Dabei sei anhand des Berliner Mietspiegels der Vergleichsmietzins 2015 zu ermitteln. Der sich daraus ergebene Spannoberwert zzgl. 10 % sei der maximal zulässige Höchstmietzins. Die darüber hinaus gezahlte Miete ist an den Mieter zurückzuzahlen. Ähnlich entschied das Amtsgericht Berlin-Neukölln. Beachtlich ist dabei, dass der dortige Mietvertrag erst nach Inkrafttreten der Mietbegrenzungsverordnung im Juli 2015 abgeschlossen wurde. Insoweit kann sich also der Vermieter zukünftig auch nicht darauf stützen, dass dem Mieter möglicherweise bei Abschluss des Mietvertrages die Überschreitung bekannt war.

Darf der Vermieter den Vertrag bei Rückforderungen kündigen?

Da der Abschluss des Mietvertrages unabhängig von der vereinbarten Miethöhe wirksam ist, bietet die Überschreitung für den Vermieter keinen Rechtsgrund, das Mietverhältnis zu beenden. Er wird sich vielmehr damit abfinden müssen, dass der Mieter dauerhaft nur die oberen Bereiche der im Mietspiegel liegenden, tatsächlich berechtigten Miete zahlen wird. Es kann davon ausgegangen werden, dass sich – begründet durch die ersten Entscheidungen – die Anzahl der Klagen zukünftig häufen wird. Einzige Ausnahme bleiben danach gem. § 556 f BGB nur noch Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden oder bei Modernisierungsmaßnahmen, die mindestens 1/3 des vergleichbaren Neubaus kosten. Da die Berliner Verordnung vorerst auf fünf Jahre befristet ist, gelten die Regelungen in Berlin bis mindestens Juni 2020.

Kabinett beschließt Berufszulassungsregelungen für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter

Das Kabinett hat am 31. August 2016 einen Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum beschlossen.

Danach sind Immobilienmakler zukünftig vor Erteilung einer Genehmigung nach § 34 c GewO verpflichtet, einen sogenannten Sachkundenachweis zu erbringen.

Mit der Änderung von § 34 c GewO wird weiterhin eine Erlaubnispflicht für Wohnungseigentumsverwalter eingeführt. Für die Erlaubniserteilung müssen auch sie künftig einen Sachkundenachweis vorlegen. Weiterhin sind sie zukünftig verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen.

Nach Aussage von Bundesminister Gabriel soll die neue Regelung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter die Qualität der Dienstleistung und die erforderliche Sachkunde erhöhen.

Ob die zukünftig von den Industrie- und Handelskammern durchzuführende Sachkundeprüfung die Gewähr bietet, um Missbrauchsfälle zu vermeiden, bleibt abzuwarten. Zumindest ist damit ein erster Schritt getan, um zukünftig unqualifizierte Makler von einer gewerblichen Tätigkeit abzuhalten. Auch Mitarbeiter in WEG-Verwaltungen und unmittelbar mit Maklertätigkeiten betraute Mitarbeiter von Maklerunternehmen sollen nach dem Entwurf zukünftig verpflichtet werden, eine entsprechende Prüfung zu absolvieren.

Mit der verpflichtenden Berufshaftpflichtversicherung für Wohnungseigentumsverwalter sollen Wohnungseigentümer zukünftig besser vor finanziellen Schäden geschützt werden, die durch eine fehlerhafte Berufsausübung entstehen können. Insoweit bestand jedoch auch bisher bereits die Möglichkeit, Wohnungseigentumsverwalter im Rahmen des Verwaltervertrages zum Abschluss einer entsprechenden Versicherung zu verpflichten.

Das Gesetz dient der Umsetzung des Koalitionsvertrages.