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OVG Berlin-Brandenburg: Zweckentfremdungsverbot teilweise verfassungswidrig

Das OVG Berlin-Brandenburg hat mit Beschlüssen vom 06.04.2017 (OVG 5 B 14.16 u.a.) über 40 Berufungsverfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt. Das OVG Berlin-Brandenburg hat Bedenken, ob das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) insoweit verfassungswidrig ist, als dass Räume von ihm betroffen sind, die zwar zu Wohnzwecken geeignet sind, am 01.05.2014 jedoch zu anderen Zwecken – zum Beispiel als Ferienwohnungen – genutzt wurden und dennoch nach dem ZwVbG unter das Zweckentfremdungsverbot fallen.

In den nun dem Verfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegten Fällen hatten Mieter und Eigentümer von Räumlichkeiten geklagt, die zwar zu Wohnzwecken geeignet sind, jedoch vor dem 01.05.2014 (dem Inkrafttreten der ZwVbVO) zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt wurden. Die Kläger hatten sog. Negativatteste beantragt. Diese bestätigen, dass für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als zu Wohnzwecken keine Genehmigung erforderlich ist – mithin keine Zweckentfremdung vorliegt. Die Behörden hatten diese verwehrt und eine Zweckentfremdung von Wohnraum angenommen.

Das OVG Berlin-Brandenburg bestätigt zwar die vom Berliner Senat dargelegte besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung in Berlin. Hinsichtlich des Schutzes des Wohnraumbestandes begegnet das ZwVbG keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Insoweit jedoch zum Wohnen geeignete Räume betroffen sind, die bereits vor dem 01.05.2014 anderweitig genutzt wurden, greift das Gesetz nach Ansicht des OVG Berlin-Brandenburg unverhältnismäßig in die Grundrechte der Eigentümer und Vermieter ein. Danach rechtfertigt es die bestehende Gefährdungslage nicht, dass Eigentümer dazu gezwungen werden, gewerblich genutzte Räumlichkeiten in Wohnraum (zurück) zu verwandeln. Auch die vom Gesetz gewährte zweijährige Übergangsfrist gem. § 2 Abs. 2 ZwVbG und die Möglichkeit eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu beantragen, sah das OVG Berlin-Brandenburg als nicht ausreichend an, um die Schwere des Eingriffs in die Grundrechte der Betroffenen auszugleichen.

Es bleibt abzuwarten, ob das Bundesverfassungsgericht der Bewertung des OVG Berlin-Brandenburg folgend wird.

Neue Berliner Bauordnung in Kraft

Seit dem 01.01.2017 gilt in Berlin eine neue Bauordnung (BauO). 

Durch die Gesetzesänderung werden zum einen die BauO an die Musterbauordnung angepasst - und damit eine Vereinheitlichung mit den bauordnungsrechtlichen Vorschriften des Landes Brandenburgs erreicht - und zum anderen speziell auf Berlin abgestimmte Neuerungen festgeschrieben. Änderungen betreffen insbesondere Abstandsflächen, Rauchwarnmelder und die Barrierefreiheit.

Weitere Einzelheiten haben wir HIER für Sie zusammengefasst.

Kabinett beschließt Berufszulassungsregelungen für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter

Das Kabinett hat am 31. August 2016 einen Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum beschlossen.

Danach sind Immobilienmakler zukünftig vor Erteilung einer Genehmigung nach § 34 c GewO verpflichtet, einen sogenannten Sachkundenachweis zu erbringen.

Mit der Änderung von § 34 c GewO wird weiterhin eine Erlaubnispflicht für Wohnungseigentumsverwalter eingeführt. Für die Erlaubniserteilung müssen auch sie künftig einen Sachkundenachweis vorlegen. Weiterhin sind sie zukünftig verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen.

Nach Aussage von Bundesminister Gabriel soll die neue Regelung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter die Qualität der Dienstleistung und die erforderliche Sachkunde erhöhen.

Ob die zukünftig von den Industrie- und Handelskammern durchzuführende Sachkundeprüfung die Gewähr bietet, um Missbrauchsfälle zu vermeiden, bleibt abzuwarten. Zumindest ist damit ein erster Schritt getan, um zukünftig unqualifizierte Makler von einer gewerblichen Tätigkeit abzuhalten. Auch Mitarbeiter in WEG-Verwaltungen und unmittelbar mit Maklertätigkeiten betraute Mitarbeiter von Maklerunternehmen sollen nach dem Entwurf zukünftig verpflichtet werden, eine entsprechende Prüfung zu absolvieren.

Mit der verpflichtenden Berufshaftpflichtversicherung für Wohnungseigentumsverwalter sollen Wohnungseigentümer zukünftig besser vor finanziellen Schäden geschützt werden, die durch eine fehlerhafte Berufsausübung entstehen können. Insoweit bestand jedoch auch bisher bereits die Möglichkeit, Wohnungseigentumsverwalter im Rahmen des Verwaltervertrages zum Abschluss einer entsprechenden Versicherung zu verpflichten.

Das Gesetz dient der Umsetzung des Koalitionsvertrages.